Investiciona klima u Srbiji: Budućnost masovnog investiranja u nekretnine zbog zakupa nije svetla

Jedan od najvažnijih aspekata ozbiljnijeg razvoja interneta u ovim krajevima jeste povećanje interesovanja investitora u projekte iz oblasti e-poslovanja. U poslednje dve godine situacija na tom planu se dramatično promenila, i sve je više investitora koji su zainteresovani da ulažu u e-biznis. U poređenju sa razvijenim državama to je ipak zanemarljivo malo interesovanje, a glavni razlog za to je investiciona klima koja postoji na ovim prostorima sa aspekta dolaženja do većeg broja potencijalnih domaćih investitora. Jednostavno rečeno, u ovim krajevima investirati znači – kupiti nekretninu (stan ili kuću), a ne investirati u sopstveni ili tuđ biznis.

Urušavanje kule sigurne zarade od iznajmljivanja nekretnina

U poslednjih 30-40 godina (a i ranije) najveći broj osoba u ovim krajevima je jedino znao i verovao u mogućnost ulaganja nekog viška sredstava van slamarice i banke – kupovina kuće ili stana. Dovoljno je reći da je ta sigurnost investiranja i kasnijeg povratka investicije bila toliko velika da se npr. u Novom Sadu odnos cene kupovine stana i vraćanje ove investicije u periodu od deset godina nije menjao sigurno trideset i više godina. Čak i u vreme hiper-inflacije, cene iznajmljivanja stanova nisu padale bez obzira na plate od nekoliko maraka.

I onda se desila finasijska kriza 2008. g. i već nekoliko godina generalne cene iznajmljivanja nekretnina su krenule da padaju (i dalje postoje određeni tipovi nekretnina i određene lokacije koje drže cenu iznajmljivanja, ili je ona još veća, ali ovde je reč o generalnom trendu tržišta).

Pad cena nekretnina za kupovinu ili njihova stagnacija u osnovi nisu u direktnoj vezi sa cenama iznajmljivanja nekretnina iz dva glavna razloga:

1. Nekretnine se većinski kupuju zbog iznajmljivanja od strane onih koji zarađuju više od onoga što moraju da potroše za život.
2. Oni koji iznajmljuju nekretnine mnogo su ređe u situaciji da kupuju nekretnine, zato ih i iznajmljuju jer nemaju dovoljno sredstava da bi imali za kupovinu nekretnine u nekom periodu vremena.

Razlika između svih prethodnih perioda gde su se održavale cene iznajmljivanja nekretnina i današnjeg doba su u tome što je u poslednjih 7-8 g. postojala do sada najveća aktivnost u izgradnji novih stanova, što je dovelo do toga da se prvi put u našoj istoriji pojavila mnogo veća ponuda stanova spremnih za iznajmljivanje u odnosu na broj osoba koje iznajmljuju stanove. U ovom veku karakteristično je i to da je fokus kupovine stanova bio u Srbiji na tri grada – Beograd, Novi Sad i Niš, s tim da u te gradove investiraju kupovinom stanova praktično pojedinci i firme iz cele Srbije, uključujući Crnu Goru, BiH i Makedoniju. Npr. zna se da nakon žetve svake godine kreće veća kupovina stanova u Novom Sadu od strane poljoprivrednika koji su namirili sve svoje ostale potrebe, pa ostatak sredstava investiraju u nove stanove.

Kada se ovakva aktivnost pogleda u periodu od poslednjih 30 g., jasno je da broj onih koji iznajmljuju stanove mora kad-tad da bude manji od ponude stanova/kuća za iznajmljivanje, i tada cene kreću da padaju.

Dugoročno posmatrano, ako se ovaj trend povećanja investicija u stanove nastavi, vremenom će biti sve duže vreme za koje će se investicija u nekretninu isplatiti, a troškovi držanja nekretnine bez zakupaca predstavljaju veliki problem u ovom poslu, naročito ako ovakve situacije počnu da se dešavaju sve češće.

Menjanje percepcije poimanja investicionog biznisa i uloga Države

Najvažnija razlika između razvijenih država i ovog okruženja sa aspekta investicija jeste činjenica da u tim državama postoji čitava lepeza različitih načina kako se može investirati kada imate višak sredstava, dok se u ovim krajevima sve svodi na nekretnine. Razlozi za ovakvu situaciju su veoma opravdani zbog nepoverenja pojedinaca i organizacija u mogućnosti Države da stvori uslove za predvidljivo i transparentno okruženje u kojem je moguće investirati u akcije, u različite investicione fondove, u penzioni sistem, sistem osiguranja i zdravstveni sistem koji imaju realno (ne deklarativno) izjednačenu ulogu sa aspekta porekla kapitala – privatni i državni kapital, itd.

Na žalost, da bi se ovakva situacija izmenila, potrebno je Država da usvoji i sprovede ozbiljnu strategiju uključivanja domaćeg kapitala u investicione tokove, i to vezati sa dobrim sistemima poreskih olaškica za one koji su u mogućnosti da investiraju. Do sada Država nije baš bila dobro mesto da se u ovim krajevima bilo šta ozbiljno iz oblasti finasija razvije, a da tu nemaju koristi samo pojedinci i pojedine kompanije (npr. banke)… Videćemo šta na tom planu donosi budućnost.

Primer koji smatram da bi trebalo da se veoma ozbiljno uzme u obzir u ovim krajevima je predlog i sprovođenje poreske reforme koji se desio tokom prošle godine u Engleskoj, gde je fokus reformi stavljen na ulogu kompanija koje iskazuju profit i koje imaju mogućnost da investiraju u startup kompanije (odnosno da investiraju kompanije koje se ne nalaze na nekoj od berzi) i da za visinu iznosa investicija u ovakve kompanije dobijaju adekvatan odbitak od poreza.

Država inače može da upravljanjem odbicima od poreza pojedinaca i organizacija da na različite načine upravlja razvojem različitih segmenata društvenog razvoja (npr. donacije u kulturu, ulaganje u obnovljive izvore energije i sl.), ali su za to potrebni dobri poreski zakoni koji se primenjuju u praksi i fokus na realne podsticaje (od interesa privrednicima) koji će tzv. “sivu ekonomiju” legalizovati, tj. uvesti u legalne tokove poslovanja.

Mislim da je pametna politika u oblasti disperzije ponude investicija koja vodi u generalno smanjenje investicija u nekretnine veoma poželjna u ovo vreme i u ovim krajevima, a podsticaji kompanijama da svoje profite investiraju u razvoj drugih kompanija mogu direktno veoma pozitivno uticati na startup klimu na ovim prostorima.

Moram da napomenem da ovaj tekst predstavlja mišljenje, što ne znači da će se ovo što je napisano i desiti kod nas. Ali, nadam se…

Obrazloženje: Kako se u narednim godinama očekuje da će fokus Država u okruženju biti sve veće realno okretanje ka obezbeđivanju investicija za kreiranje novih radnih mesta, aktiviranje domaćih investitora pametnim podsticajima predstavlja veoma praktično rešenje, a primeri u svetu pokazuju da je to moguće ostvariti.

Napomena: Slika je preuzeta odavde